Chuyện mua nhà ở Nhật – Nên bắt đầu từ đâu?

Mình bắt đầu tìm hiểu về mua nhà ở Nhật từ khoảng 10 năm trước, khi cả gia đình vẫn sống ở thành phố Nagoya và bé đầu mới được hơn 2 tuổi. Tuy vậy chắc là duyên chưa tới nên hồi đó dù cũng xem 4-5 căn nhưng nhà mình không chốt căn nào cả, một phần cũng vì hồi đó chưa có vĩnh trú, 1 phần cũng vì nghĩ không biết mua nhà xong sau chuyển việc đi thành phố khác thì…thế nào, quy trình thủ tục cụ thể ra sao. Mãi tới tận tháng 5/2018, đúng 1 tháng sau khi lấy được vĩnh trú, nhà mình mới quyết định chọn mua căn nhà hiện tại.

 

Thoáng cái mà đã gắn bó với nó được hơn 6 năm. Từ hồi mua nhà mình cũng chịu khó dọn dẹp, decor nhà cửa, sắm sửa đồ đạc hơn trước, cảm thấy gắn bó và “an cư” hơn hồi còn ở nhà UR (dù căn nhà hồi ở UR của mình cũng khá đẹp và rộng rãi).

Nhà UR mình thuê trước đây

CHUYỆN MUA NHÀ Ở NHẬT – SAO MÌNH LẠI MUA MANSION

Trong quá trình theo dõi nhóm “Nhà mình ở Nhật trên Facebook, mình nhận thấy khá nhiều bạn có nhu cầu tìm hiểu về mua nhà ở Nhật nhưng do các thông tin chia sẻ trên mạng vẫn còn khá rời rạc, chưa hệ thống nên nhiều khi đọc hoài rồi mà các bạn vẫn…không biết phải bắt đầu từ đâu.

Và để giải đáp những băn khoăn, thắc mắc này của mọi người, trong số này mình xin được gửi tới mọi người bài chia sẻ chi tiết từ bạn Nguyễn Văn Đa – một người bạn của mình hiện cũng đang làm trong lĩnh vực bất động sản và đã hỗ trợ thành công nhiều gia đình Việt Nam (và cả nước ngoài) mua nhà tại Nhật.

Hy vọng sau khi đọc xong bài viết, các bạn sẽ tháo gỡ được phần nào thắc mắc của mình, và nếu có điều gì vẫn còn muốn hỏi thêm, thì đừng ngại liên hệ với mình hoặc Đa nhé ^^. (Click vào đây để hỏi đáp trực tiếp thêm với Đa)

XEM NHÀ ĐẸP TẠI NHẬT Ở ĐÂY

 

===========================

A. Các điều kiện ảnh hưởng tới việc mua nhà ở Nhật

Người nước ngoài có thể mua nhà ở Nhật và có quyền sở hữu vĩnh viễn đối với căn nhà đó. Nếu mua bằng tiền mặt, thì dù có tư cách lưu trú tại Nhật hay không đều có thể mua được. Nếu muốn dùng gói vay ngân hàng để mua, thì phải đáp ứng các tiêu chí từ ngân hàng mới có thể được cấp vốn vay để mua nhà. Trong phạm vi bài viết này, mình xin phép nói về đối tượng sử dụng gói vay ngân hàng để mua nhà nhé.

Trước hết, để vay tiền mua nhà được, bạn phải có thu nhập ổn định hàng tháng. Thông thường, những người làm baito thì sẽ không được xét vay tiền để mua nhà, mà phải làm nhân viên chính thức (seishain), hoặc nhân viên haken, nhân viên hợp đồng… có thu nhập cố định hàng tháng (nhân viên hợp đồng/haken lương tính theo giờ sẽ khó vay).

Ngoài thu nhập ra, thì visa hiện tại cũng ảnh hưởng tới khả năng xét vay mua nhà của bạn.

1.1 Đối với người có vĩnh trú:

Người có vĩnh trú được xét vay mua nhà với điều kiện gần như giống với người có quốc tịch Nhật. Nếu như có vĩnh trú, bạn không những vay được nhiều hơn mà sự lựa chọn về ngân hàng cũng phong phú hơn, lãi suất cũng tốt hơn. Cụ thể, nếu như thu nhập đủ cao, bạn có thể vay lên tới 110% giá trị căn nhà, bao gồm cả giá trị căn nhà và chi phí ban đầu (*Lưu ý là nếu như thu nhập của bạn phải đủ lớn tới một mức nào đó). Về lãi suất, bạn có thể được hưởng mức lãi suất tương đối thấp, tầm 0.3% tới 0.6%/1 năm.

1.2 Đối với người chưa có vĩnh trú:

Có nhiều tiêu chí ảnh hưởng tới điều kiện mua nhà của người chưa có vĩnh trú. Sau đây mình xin nhắc tới một số yếu tổ chủ yếu như sau:

– Thời gian sống ở Nhật: Lý tưởng là 5 năm trở lên

– Thời gian làm việc ở công ty hiện tại: Lý tưởng là 3 năm trở lên

– Thời gian ở địa chỉ hiện tại: Lý tưởng là 3 năm trở lên

– Thời hạn visa: Lý tưởng là visa kỹ sư (visa đi làm) có thời hạn 5 năm

Nếu bạn đáp ứng được càng nhiều tiêu chí trên, thì hồ sơ xét vay của bạn sẽ càng tốt.

Ngoài những yếu tố chủ yếu ở trên, thì còn những yếu tố khác cũng ảnh hưởng tới điều kiện xét vay của các bạn nữa. Ví dụ như:

– Quy mô công ty: Công ty càng to thì hồ sơ sẽ càng đẹp. Công ty đã lên sàn chứng khoán của Nhật sẽ được xem là có điều kiện tốt hơn công ty chưa lên sàn.

– Thu nhập: Thu nhập càng cao thì sẽ càng dễ vay hơn. Thông thường bạn sẽ được vay tối đã khoảng 7 ~ 8 lần nenshu (thu nhập theo năm) của năm trước đó của bạn. Nhưng nếu bạn vay càng ít trong số tiền tối đa đó, thì điều kiện vay của bạn sẽ càng tốt

– Tiền đầu vào ban đầu: Bạn càng chuẩn bị được nhiều tiền đầu vào ban đầu, thì điều kiện vay của bạn sẽ càng tốt. Tiền đầu vào có thể sẽ bù đắp cho những điểm yếu khác trong hồ sơ của bạn.

– Khả năng tiếng Nhật: Thường các ngân hàng sẽ có buổi mendan (trao đổi) với khách hàng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng là có đồng ý cấp vốn hay không. Ngân hàng cần yên tâm rằng khả năng tiếng Nhật của bạn đủ tốt để hiểu được những nội dung về thông tin cho vay vốn, nên nếu tiếng Nhật của bạn không đủ tốt, sẽ ảnh hưởng đến quyết định cho vay của phía ngân hàng.

 

B. Các lỗi thường gặp khiến bạn không mua được nhà

1. Lỗi tín dụng:

Là lỗi xảy ra khi phát sinh việc bạn đã từng trả chậm hoặc đang nợ tiền thẻ credit, hay trong quá khứ đã từng nợ tiền điện thoại hay sự việc nào đó tương tự mà thông tin cá nhân của bạn bị đẩy lên lưu trữ tại các cơ quan tín dụng. Khi bạn bị lỗi này, thì cho dù bạn có vĩnh trú đi chăng nữa, bạn cũng sẽ khó được vay với điều kiện vay thông thường.

Để được vay, trước hết bạn phải hoàn tất hết các khoản nợ đó. Và nếu được vay, thông thường bạn vay được tối đa tầm 75~80% giá trị căn nhà, và mức lãi suất phổ biến là tầm 3.9%/1 năm. (*Một số trường hợp đặc biệt có thể vay được mức lãi suất tốt hơn)

2. Lỗi phụng dưỡng:

Ở đây nói đến phụng dưỡng ở nước ngoài (Việt Nam). Còn nếu phụng dưỡng vợ con ở Nhật thì không bị tính). Lỗi này chỉ ảnh hưởng trong trường hợp bạn chưa có visa vĩnh trú.

Thông thường ngân hàng (điển hình là ngân hàng SMBC (Mittsui Sumitomo) chỉ cho phép tối đa 2 người phụng dưỡng ở nước ngoài thôi. Nếu bạn có từ 3 người phụng dưỡng trở lên, thì việc xét vay của bạn sẽ bị hạn chế hơn.

CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ ĐĂNG KÝ NGƯỜI PHỤ THUỘC ĐỂ XIN GIẢM THUẾ

 

C. Các bước của quá trình mua nhà

Mình xin phép điểm qua một số bước chính trong quá trình mua nhà.

Khi có ý định mua nhà, các bạn thường có xu hướng đi tìm nhà trước. Nhưng như vậy sẽ không hợp lý. Nếu các bạn định vay tiền để mua nhà, thì trước hết các bạn hãy tìm hiểu về gói vay trước, xem thử với điều kiện hiện tại, mình sẽ được vay bao nhiêu tiền, với điều kiện lãi suất như thế nào. Với điều kiện vay như vậy, gia đình có đáp ứng được không?

Sau khi xác định được những thông tin đó, chúng ta sẽ bắt đầu khoanh vùng các điều kiện và bắt đầu đi tìm những ngôi nhà phù hợp với các điều kiện này. Như vậy sẽ tránh được trường hợp mình thích ngôi nhà nào đó nhưng quay ra làm ngân hàng thì mức vay lại không phù hợp, khiến mình phải đổi sang căn nhà khác, gây mất công sức cho các bên.

Sau khi chốt được nhà, ký hợp đồng mua nhà xong sẽ sang bước tiếp theo là Honshina (thẩm định chính thức) với bên ngân hàng. Phải qua bước này thì gia đình bạn mới có thể thở phào nhẹ nhõm rằng nhà mình sẽ mua được nhà. Vì đây là bước chính thức quyết định việc ngân hàng có đồng ý cho nhà bạn vay tiền để mua nhà hay không.

Những trường hợp nào mà bị trượt Honshinsa, thì các bạn cũng đừng quá lo lắng là tiền cọc mình đã nộp có bị mất không nhé. Nếu như bạn đã cung cấp thông tin đúng nội dung và kỳ hạn như yêu cầu của bên ngân hàng, mà bạn không qua được Honshinsa thì thông thường, tiền cọc của bạn sẽ được trả lại.

Sau khi có kết quả Honshinsa xong có tới bước ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng để tiền tới bàn giao. Và trước buổi bàn giao (thông thường là tầm 2 tuần) thì sẽ có 1 buổi check nhà trước bàn giao nữa. Và cuối cùng là lễ bàn giao căn nhà cho gia đình. Kể từ lúc đó gia đình có thể chuyển vào nhà mới để ở.

Hi vọng qua bài viết, các bạn có thể hình dung rõ hơn về quy trình, cũng như các điều kiện xét duyệt của ngân hàng để từ đó có sự chuẩn bị tốt nhất.